Mietervorkaufsrecht: Muss der Mieter die volle Maklerprovision zahlen?

Wenn Mie­ter ihre Woh­nung kau­fen, weil sie ein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht aus­üben, stellt sich eine wich­ti­ge Fra­ge: Kön­nen sie dann gezwun­gen wer­den, die gesam­te Mak­ler­pro­vi­si­on allein zu tra­gen? Genau dar­über ver­han­delt der Bun­des­ge­richts­hof am 19. Novem­ber 2026 in zwei Ver­fah­ren (Az. I ZR 116/26 und I ZR 117/26).

Worum geht es?

In bei­den Fäl­len hat­te eine Mak­ler­ge­sell­schaft einer Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft beim Kauf eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses gehol­fen. Im Kauf­ver­trag zwi­schen Mak­ler und Woh­nungs­bau­ge­sell­schaft war fest­ge­legt, dass die Käu­fe­rin die Mak­ler­pro­vi­si­on voll­stän­dig zahlt und die­se Pflicht im Fall der Aus­übung von Mie­ter­vor­kaufs­rech­ten auf den jewei­li­gen Mie­ter übergeht.

Meh­re­re Mie­ter nutz­ten ihr gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht und kauf­ten ihre Woh­nun­gen. Anschlie­ßend for­der­te die Mak­ler­ge­sell­schaft von ihnen die vol­le Pro­vi­si­on. Die Mie­ter wei­ger­ten sich und berie­fen sich auf den gesetz­li­chen Halbteilungsgrundsatz.

Was ist der Halbteilungsgrundsatz?

Seit 2020 schrei­ben die Para­gra­phen 656c und 656d des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches vor, dass beim Kauf einer Woh­nung oder eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses die Mak­ler­pro­vi­si­on zwi­schen Käu­fer und Ver­käu­fer hälf­tig geteilt wer­den muss, sofern bei­de Sei­ten zur Zah­lung ver­pflich­tet wer­den sol­len. Eine Ver­ein­ba­rung, die nur den Käu­fer zur Zah­lung des vol­len Betrags ver­pflich­tet, ist grund­sätz­lich unwirk­sam. Die­ser Schutz gilt vor allem für Verbraucher.

Was haben die Vorinstanzen entschieden?

Das Land­ge­richt Ber­lin gab der Mak­ler­ge­sell­schaft zunächst recht und ver­ur­teil­te die Mie­ter zur Zah­lung. Das Kam­mer­ge­richt als Beru­fungs­ge­richt sah das anders und wies die Kla­gen ab. Es argu­men­tier­te, dass die Ver­ein­ba­rung im ursprüng­li­chen Kauf­ver­trag, die dem Mie­ter die vol­le Pro­vi­si­ons­last auf­bür­det, den Wer­tun­gen der gesetz­li­chen Halb­tei­lungs­re­ge­lung wider­spricht. Für alle Betei­lig­ten sei von Anfang an erkenn­bar gewe­sen, dass vor­kaufs­be­rech­tig­te Mie­ter als Ver­brau­cher vor­han­den sind und die­sen nach gel­ten­dem Recht kei­ne vol­le Pro­vi­si­ons­pflicht wirk­sam auf­er­legt wer­den kann. Eine sol­che Klau­sel sei daher als unüb­lich hohe Pro­vi­si­on ein­zu­stu­fen und ent­fal­te kei­ne Bindungswirkung.

Was ist noch offen?

Das Kam­mer­ge­richt ließ aus­drück­lich offen, ob die Para­gra­phen 656c und 656d BGB auf die­sen Fall auch direkt oder in ent­spre­chen­der Anwen­dung grei­fen. Die­se Grund­satz­fra­ge wird nun vom Bun­des­ge­richts­hof beant­wor­tet wer­den müssen.

Warum ist das für Mieter und Wohnungskäufer wichtig?

Das Urteil wird erheb­li­che prak­ti­sche Bedeu­tung haben. In Groß­städ­ten wie Ber­lin, Ham­burg oder Mün­chen wer­den Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser regel­mä­ßig ver­kauft, und Mie­ter üben dabei häu­fig ihr Vor­kaufs­recht aus. Ob sie dabei die vol­le oder nur die hal­be Mak­ler­pro­vi­si­on schul­den, macht bei Objekt­prei­sen im sechs­stel­li­gen Bereich schnell meh­re­re tau­send Euro Unter­schied aus.

Mie­ter, die ihr Vor­kaufs­recht aus­ge­übt haben oder dies pla­nen und mit einer Pro­vi­si­ons­for­de­rung kon­fron­tiert wer­den, soll­ten die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs abwar­ten und sich anwalt­lich bera­ten las­sen. Eine Klä­rung durch das Gericht ist für den 19. Novem­ber 2026 angesetzt.