Pintura de arte urbano en un rascacielos: el Tribunal Federal Supremo alemán respalda la decisión mayoritaria en la Ley de Propiedad Horizontal (WEG)

Darf eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft per Mehr­heits­be­schluss eine inter­na­tio­na­le Street­art-Künst­le­rin beauf­tra­gen, die gesam­te Hoch­haus­fas­sa­de groß­for­ma­tig zu bema­len? Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­se Fra­ge bejaht und damit ein wich­ti­ges Signal für Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten gesetzt, die an städ­ti­schen Kunst­pro­jek­ten teil­neh­men möchten.

¿Qué había pasado?

Ein Ver­ein aus Wup­per­tal bot einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an, die Fas­sa­de eines zur Anla­ge gehö­ren­den Hoch­hau­ses kos­ten­los durch eine bekann­te Street­art-Künst­le­rin gestal­ten zu las­sen. Das Pro­jekt genoss die Unter­stüt­zung des Ober­bür­ger­meis­ters und war Teil einer grö­ße­ren Initia­ti­ve zur Stadt­ge­stal­tung. Das Gemäl­de soll­te mög­lichst über zehn Jah­re erhal­ten blei­ben, nach fünf Jah­ren durf­te die Gemein­schaft jedoch frei ent­schei­den, ob das Bild bleibt, über­stri­chen oder die Fas­sa­de gedämmt wird.

Die Mehr­heit der Eigen­tü­mer stimm­te zu und ermäch­tig­te die Ver­wal­te­rin, den ent­spre­chen­den Gestat­tungs­ver­trag zu unter­zeich­nen. Ein Eigen­tü­mer klag­te dage­gen: Er sah in der Maß­nah­me eine grund­le­gen­de Umge­stal­tung der Wohn­an­la­ge und bemän­gel­te, dass das genaue Aus­se­hen des Kunst­werks vor­ab nicht feststand.

Entscheidung des BGH

Der Bun­des­ge­richts­hof wies die Revi­si­on des kla­gen­den Eigen­tü­mers zurück. Das Gericht stell­te klar: Die farb­li­che und künst­le­ri­sche Gestal­tung einer Fas­sa­de fällt unter den Begriff der bau­li­chen Ver­än­de­rung nach § 20 Abs. 1 WEG, über die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer per Mehr­heit beschlie­ßen dür­fen. Auch wenn das opti­sche Erschei­nungs­bild der Anla­ge erheb­lich ver­än­dert wird, bleibt ein sol­cher Mehr­heits­be­schluss grund­sätz­lich zulässig.

Gleich­zei­tig beton­te der BGH, dass der Beschluss hin­rei­chend bestimmt war, obwohl das fer­ti­ge Kunst­werk vor­ab nicht in allen Details fest­stand. Das lie­ge in der Natur künst­le­ri­schen Schaf­fens: Ein Kunst­werk ent­wi­ckelt sich in einem krea­ti­ven Pro­zess, ori­en­tiert sich an den Gege­ben­hei­ten vor Ort und kann nicht wie ein hand­werk­li­cher Auf­trag bis ins letz­te Detail vor­ge­plant wer­den. Ent­schei­dend ist, dass wesent­li­che Rah­men­be­din­gun­gen wie die zu gestal­ten­de Flä­che, die Kos­ten­tra­gung, die Dau­er und gro­be Vor­ga­ben zu Far­be und Stil gere­gelt sind. Das war hier der Fall. (Akten­zei­chen: V ZR 165/25, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2026)

Keine grundlegende Umgestaltung

Der Klä­ger berief sich auf § 20 Abs. 4 WEG, wonach Maß­nah­men, die die Wohn­an­la­ge grund­le­gend umge­stal­ten, nicht per Mehr­heit beschlos­sen wer­den dür­fen. Die­sen Ein­wand ließ der BGH nicht gel­ten. Maß­stab ist die gesam­te Wohn­an­la­ge, nicht nur das ein­zel­ne Gebäu­de oder die betrof­fe­ne Fas­sa­de. Das Fas­sa­den­ge­mäl­de war hier zudem Teil eines stadt­wei­ten Kunst­pro­jekts und wur­de von der Umge­bung mit­ge­prägt. Ein zu wei­tes Ver­ständ­nis des Begriffs wür­de Gemein­schaf­ten fak­tisch von der Teil­nah­me an sol­chen Pro­jek­ten aus­schlie­ßen, weil Ein­stim­mig­keit in grö­ße­ren Anla­gen kaum erreich­bar ist.

Eben­so ver­nein­te das Gericht eine unbil­li­ge Benach­tei­li­gung ein­zel­ner Eigen­tü­mer. Dass jeman­dem das Gemäl­de ästhe­tisch nicht gefällt, genügt dafür nicht.

Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?

Das Urteil zeigt, dass Mehr­heits­be­schlüs­se in Eigen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten auch optisch weit­rei­chen­de Maß­nah­men ermög­li­chen kön­nen, solan­ge die Anla­ge nicht in ihrer Gesamt­cha­rak­te­ris­tik grund­le­gend ver­än­dert wird. Für Fra­gen rund um WEG-Beschlüs­se und die Gren­zen von Mehr­heits­ent­schei­dun­gen emp­fiehlt sich im Ein­zel­fall anwalt­li­che Beratung.