Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 eine bisher umstrittene Frage im Wohnungseigentumsrecht beantwortet: Ein sogenannter Absenkungsbeschluss kann isoliert, also für sich allein, angefochten werden. Allerdings entfällt das Rechtsschutzinteresse, sobald der darauf aufbauende Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist (BGH, V ZR 190/25).
Was ist ein Absenkungsbeschluss?
Grundsätzlich müssen Umlaufbeschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft von allen Eigentümern getragen werden, also Einstimmigkeit voraussetzen. Das regelt § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es jedoch eine Ausnahme: Die Eigentümer können in einer Versammlung beschließen, dass für einen bestimmten Gegenstand beim nachfolgenden Umlaufverfahren die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dieser Vorabentscheidung nennt man Absenkungsbeschluss.
Der Streitfall
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen die Eigentümer in einer Versammlung, den Erneuerung der Heizanlage per Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit zu entscheiden. Ein Eigentümer hielt diesen Absenkungsbeschluss für fehlerhaft und klagte. Während das Verfahren noch lief, führten die übrigen Eigentümer das Umlaufverfahren durch, beschlossen die Beauftragung des Heizungsaustauschs sowie die Finanzierung. Beide Folgebeschlüsse wurden bestandskräftig, weil niemand sie rechtzeitig anfocht.
Die Klage gegen den Absenkungsbeschluss scheiterte in allen Instanzen, letztlich auch vor dem BGH.
Die Entscheidung des BGH im Überblick
Der BGH stellt klar, dass Absenkungsbeschlüsse grundsätzlich selbstständig angefochten werden können. Er begründet das mit dem Sinn der einmonatigen Anfechtungsfrist aus § 45 WEG: Eigentümer und Verwalter sollen schnell Rechtssicherheit darüber erhalten, ob ein Beschluss wirksam ist. Würde man die isolierte Anfechtbarkeit verneinen, könnten Fehler des Absenkungsbeschlusses noch im späteren Verfahren gegen den Umlaufbeschluss geltend gemacht werden, was dem Gedanken der Bestandskraft widerspräche.
Gleichzeitig stellt der BGH klar: Ein fehlerhafter oder fehlender Absenkungsbeschluss führt nicht zur Nichtigkeit des Umlaufbeschlusses. Ein auf Grundlage eines mangelhaften Absenkungsbeschlusses gefasster Umlaufbeschluss ist lediglich anfechtbar, nicht von vornherein unwirksam.
Das hat eine wichtige praktische Konsequenz: Sobald der Umlaufbeschluss selbst bestandskräftig ist, also die Anfechtungsfrist ohne Klage verstrichen ist, kann eine spätere Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses daran nichts mehr ändern. Das Rechtsschutzinteresse für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss entfällt damit.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Wer einen Absenkungsbeschluss für fehlerhaft hält, muss ihn innerhalb der einmonatigen Frist gesondert anfechten. Wartet man zu lange oder lässt den darauf folgenden Umlaufbeschluss ebenfalls unangefochten, verliert man beide Rechtsmittel. Wer beide Beschlüsse angreifen will, kann dies in einer gemeinsamen Klage tun oder eine bereits erhobene Klage entsprechend erweitern.
- Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss sind jeweils eigenständig anfechtbar.
- Die Anfechtungsfrist beträgt jeweils einen Monat ab Beschlussfassung.
- Fehler im Absenkungsbeschluss machen den Umlaufbeschluss nicht automatisch nichtig, sondern nur anfechtbar.
- Ist der Umlaufbeschluss bestandskräftig, nützt eine Klage gegen den Absenkungsbeschluss nichts mehr.
Eigentümer in Wohnungseigentümergemeinschaften sollten Beschlüsse grundsätzlich sorgfältig prüfen und bei Zweifeln zeitnah rechtlichen Rat einholen, da die Fristen eng sind.
Fuente: Haufe: Inmobiliaria
Este artículo se ha elaborado con la ayuda de la inteligencia artificial y ha sido revisado por la redacción.
