Når lejere køber deres lejlighed, fordi de udøver en lovbestemt forkøbsret, opstår der et vigtigt spørgsmål: Kan de i så fald tvinges til alene at afholde hele mæglerprovisionen? Det er netop dette, som Forbundsdomstolen skal tage stilling til den 19. november 2026 i to sager (sagsnr. I ZR 116/26 og I ZR 117/26).
Hvad handler det om?
I begge tilfælde havde et ejendomsmæglerfirma hjulpet et boligselskab med købet af en flerfamilieejendom. I købsaftalen mellem ejendomsmægleren og boligforeningen var det fastsat, at køberen skulle betale mæglerprovisionen fuldt ud, og at denne forpligtelse i tilfælde af udøvelse af lejernes forkøbsret overgik til den pågældende lejer.
Flere lejere udnyttede deres lovbestemte forkøbsret og købte deres lejligheder. Derefter krævede ejendomsmæglerfirmaet den fulde provision af dem. Lejerne nægtede og påberåbte sig det lovbestemte princip om halvering.
Hvad er halveringsprincippet?
Siden 2020 har § 656c og § 656d i den tyske civillovbog fastsat, at ved køb af en lejlighed eller et enfamiliehus skal mæglerprovisionen deles ligeligt mellem køber og sælger, forudsat at begge parter skal forpligtes til at betale. En aftale, der kun forpligter køberen til at betale det fulde beløb, er i princippet ugyldig. Denne beskyttelse gælder især for forbrugere.
Hvad har de tidligere instanser afgjort?
Berlins landsret gav i første omgang ejendomsmæglerfirmaet medhold og pålagde lejerne at betale. Kammergerichtet, der fungerede som appelret, var af en anden opfattelse og afviste sagerne. Det argumenterede for, at bestemmelsen i den oprindelige købsaftale, der pålægger lejeren den fulde provision, strider mod den lovbestemte regel om halvering. Det havde fra starten været klart for alle involverede, at lejere med forkøbsret er forbrugere, og at man i henhold til gældende lovgivning ikke gyldigt kan pålægge disse en fuld provision. En sådan klausul skal derfor betragtes som en usædvanlig høj provision og har ingen bindende virkning.
Hvad mangler der stadig?
Kammergerichtet lod udtrykkeligt stå åbent, om § 656c og § 656d i BGB også finder anvendelse på denne sag, enten direkte eller ved tilsvarende anvendelse. Dette principielle spørgsmål skal nu afgøres af Bundesgerichtshof.
Hvorfor er det vigtigt for lejere og boligkøbere?
Dommen vil få stor praktisk betydning. I storbyer som Berlin, Hamborg eller München sælges der jævnligt flerfamiliehuse, og lejerne udøver ofte deres forkøbsret i den forbindelse. Om de i den forbindelse skal betale den fulde eller kun halvdelen af mæglerprovisionen, udgør hurtigt en forskel på flere tusinde euro, når ejendomspriserne ligger i sekscifret omfang.
Lejere, der har udøvet deres forkøbsret eller har planer om at gøre det, og som bliver konfronteret med et krav om provision, bør afvente afgørelsen fra Forbundsdomstolen og søge juridisk rådgivning. En afgørelse fra domstolen er berammet til den 19. november 2026.
Dette indlæg og billedet til artiklen er udarbejdet med hjælp fra kunstig intelligens og redaktionelt gennemgået.
