Wenn aus einem defekten Gemeinschaftseigentum heraus Schaden an einer Privatwohnung entsteht, stellt sich die Frage: Wer trägt die Kosten? Der Bundesgerichtshof (BGH) befasst sich am 4. Dezember 2026 mit genau dieser Konstellation und könnte damit eine seit Jahren umstrittene Rechtslage endlich klären. Aktenzeichen: V ZR 259/25.
Was ist passiert?
Die Klägerin besitzt eine Erdgeschosswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und vermietet diese. Im Jahr 2021 fiel die Rücklaufpumpe der Abwasserhebeanlage aus. Diese Pumpe gehört zum sogenannten Gemeinschaftseigentum, also zu dem Teil des Gebäudes, der allen Eigentümern gemeinsam gehört und von der Gemeinschaft verwaltet wird. Nach einem Starkregenereignis drang durch den Defekt mit Fäkalien verunreinigtes Abwasser in die Wohnung ein. Die Wohnung war vorübergehend nicht bewohnbar.
Die Eigentümerin verlangt nun von der Wohnungseigentümergemeinschaft Ersatz für entgangene Mieteinnahmen, Umzugskosten der Mieter sowie deren Unterbringungskosten. Teilweise macht sie auch Ansprüche geltend, die ihr die Mieter abgetreten haben.
Worum streiten die Parteien rechtlich?
Das Amtsgericht Mönchengladbach und das Landgericht Düsseldorf haben die Klage beide abgewiesen. Das Landgericht argumentiert, ein Ausgleichsanspruch aus dem 2020 reformierten Wohnungseigentumsgesetz greife hier nicht. Nach der alten Rechtslage war anerkannt, dass Eigentümer Schäden, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen, selbst tragen mussten. Daran habe die WEG-Reform nichts geändert.
Die Klägerin sieht das anders. Sie beruft sich auf § 14 Abs. 3 WEG, der seit der Reform als sogenannter Aufopferungsanspruch ausgestaltet ist. Dieser Paragraph sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung dulden muss, die über das zumutbare Maß hinausgeht, einen angemessenen Geldausgleich verlangen kann. Die Klägerin ist der Ansicht, diese Vorschrift erfasse auch unfreiwillige Schäden wie den Wassereintritt durch einen Defekt. Hilfsweise beruft sie sich auf eine entsprechende Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB, der in vergleichbaren Nachbarschaftssituationen einen Ausgleichsanspruch begründet.
Warum ist diese Entscheidung wichtig?
Die Frage berührt eine Situation, die in Mehrfamilienhäusern immer wieder vorkommt: Ein Rohrbruch im Gemeinschaftsbereich, ein Defekt der Heizungsanlage oder eben ein überlaufendes Abwassersystem beschädigt die Wohnung eines einzelnen Eigentümers. Bisher war unklar, ob die Gemeinschaft in solchen Fällen ohne nachgewiesenes Verschulden des Verwalters haften muss.
Die Entscheidung des BGH wird voraussichtlich für alle Wohnungseigentümer in Deutschland von erheblicher Bedeutung sein. Betroffene können entweder mit mehr Schutz rechnen oder müssen weiterhin selbst für derartige Schäden aufkommen und sind auf private Versicherungen angewiesen.
Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?
- Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung vermieten, tragen aktuell das Risiko von Schäden durch defektes Gemeinschaftseigentum selbst.
- Ob die WEG-Reform von 2020 daran etwas geändert hat, klärt erst der BGH am 4. Dezember 2026.
- Bis zur Entscheidung empfiehlt sich ein Blick auf den eigenen Versicherungsschutz und gegebenenfalls eine rechtliche Beratung, wie mit laufenden Schäden umzugehen ist.
Wer als Wohnungseigentümer oder Vermieter in einer ähnlichen Situation steckt, sollte die Entscheidung des BGH aufmerksam verfolgen. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung durch einen auf Mietrecht oder WEG-Recht spezialisierten Anwalt.
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