Wer sein selbst genutztes Eigenheim energetisch saniert, kann bis zu 40.000 Euro direkt von seiner Einkommensteuerschuld abziehen. Grundlage ist § 35c Einkommensteuergesetz (EStG). Doch nicht jeder bekommt den vollen Betrag, und formale Fehler können den Steuervorteil komplett kosten.
Wer profitiert und was gefördert wird
Die Steuerermäßigung gilt für Wohngebäude, die mindestens zehn Jahre alt sind und im jeweiligen Kalenderjahr vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Reine Mietobjekte sind ausdrücklich ausgenommen. Das Gebäude kann in Deutschland, einem anderen EU-Staat oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegen.
Förderfähige Maßnahmen sind unter anderem die Dämmung von Außenwänden, Dächern und Geschossdecken, der Austausch von Fenstern und Außentüren, die Installation von Wärmepumpen, Pelletanlagen oder Solarthermie sowie der Einbau digitaler Steuerungssysteme für den Energieverbrauch. Auch ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage zählt dazu. Wichtig: Die Arbeiten müssen von einem zugelassenen Fachunternehmen ausgeführt werden. Eigenleistung wird steuerlich nicht anerkannt.
Wie hoch ist der Steuervorteil konkret?
Zwanzig Prozent der förderfähigen Kosten werden direkt von der Steuerschuld abgezogen, maximal jedoch 40.000 Euro pro Objekt. Die Obergrenze der anrechenbaren Kosten liegt bei 200.000 Euro. Die Förderung wird auf drei Jahre verteilt: Im ersten und zweiten Jahr jeweils sieben Prozent, im dritten Jahr sechs Prozent. Nicht ausgeschöpfte Beträge verfallen.
Beauftragt man zusätzlich einen Energieberater, können dessen Kosten bereits im ersten Jahr zu 50 Prozent vollständig abgezogen werden.
Formales: Worauf man unbedingt achten muss
Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom 13. August 2024 (Az. IX R 31/23) klargestellt, dass eine Sanierungsmaßnahme steuerrechtlich erst dann als abgeschlossen gilt, wenn alle Rechnungen vollständig bezahlt sind. Barzahlungen sind grundsätzlich nicht förderfähig. Überweisungen sind Pflicht.
Die Rechnung selbst muss die erbrachten Leistungen, den Arbeitsanteil und die Adresse des Objekts in deutscher Sprache enthalten. Außerdem ist in jedem der drei Förderjahre eine Steuererklärung mit der Anlage für energetische Maßnahmen einzureichen. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Fachbetriebe nur noch das aktualisierte Musterformular des Bundesfinanzministeriums als Bescheinigung verwenden.
Besonderheit bei Miteigentum: Anteil im Grundbuch zählt
Das Finanzgericht Münster hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass bei Miteigentümern nicht die tatsächlich gezahlten Beträge maßgeblich sind, sondern der Eigentumsanteil laut Grundbuch (FG Münster, Urteil vom 23. Juni 2026, Az. 6 K 1431/23 E). Im verhandelten Fall hatte ein Eigentümer mit einem Viertelanteil an einem Zweifamilienhaus eine Kraft-Wärme-Kopplungsanlage komplett allein bezahlt. Das Finanzamt erkannte dennoch nur 25 Prozent der Kosten steuerlich an. Das Gericht bestätigte diese Kürzung.
Wer mehr bezahlt als seinem Anteil entspricht, kann zwar zivilrechtlich Ausgleich von den übrigen Miteigentümern verlangen, steuerlich bleibt die Ermäßigung aber auf den eigenen Grundbuchanteil begrenzt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, die Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen.
Kombination mit anderen Förderprogrammen nicht möglich
Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG und Bundesprogramme wie KfW-Zuschüsse oder BAFA-Förderung können für dieselbe Maßnahme nicht kombiniert werden. Wer bereits staatliche Zuschüsse erhalten hat, muss sich entscheiden. In Einzelfällen kann es sinnvoll sein, die Varianten vor Beginn der Maßnahme durchzurechnen.
Bei konkreten Fragen zur steuerlichen Planung einer Sanierung empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater, da Fehler in der Abwicklung den gesamten Steuervorteil gefährden können.
Quelle: Haufe: Immobilien
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