Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss ein großflächiges Kunstwerk an der Hausfassade genehmigen? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun eindeutig bejaht. Mit Urteil vom 25. September 2026 (Az. V ZR 165/25) entschied das Gericht, dass ein solcher Beschluss rechtmäßig ist, solange bestimmte Rahmenbedingungen im Beschluss geregelt sind.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Streetart-Verein aus Wuppertal wollte die Fassade eines Hochhauses, das zu einer Wohnungseigentümeranlage gehörte, kostenlos durch eine Künstlerin gestalten lassen. Das Projekt war Teil eines von der Stadt unterstützten Kunstprojekts. Das Gemälde sollte möglichst dauerhaft, mindestens aber zehn Jahre, erhalten bleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft jedoch frei entscheiden können, ob die Fassade etwa überstrichen oder gedämmt wird.
Die Eigentümergemeinschaft stimmte mehrheitlich dafür, die Verwaltung zum Abschluss eines entsprechenden Vertrags zu ermächtigen. Ein Eigentümer wehrte sich dagegen mit einer Anfechtungsklage. Er argumentierte, das Gemälde stelle eine grundlegende Umgestaltung der Anlage dar, und monierte außerdem, das genaue Erscheinungsbild des Kunstwerks sei zum Zeitpunkt des Beschlusses noch nicht bekannt gewesen. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab, der BGH bestätigte diese Entscheidungen.
Bauliche Veränderung nach § 20 WEG
Der BGH ordnete die künstlerische Fassadengestaltung als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ein. Solche Maßnahmen kann die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschließen. Dass das Kunstwerk das optische Erscheinungsbild der Anlage über mehrere Jahre erheblich verändern würde, stehe dem nicht entgegen.
Beschluss war hinreichend bestimmt
Ein wichtiger Streitpunkt war die Frage, ob ein Beschluss überhaupt wirksam sein kann, wenn das genaue Motiv des Kunstwerks noch nicht feststeht. Der BGH bejahte das. Für die notwendige Bestimmtheit genügt es, wenn der Beschluss die betroffene Fläche, die Kostentragung sowie die Verbleibdauer des Kunstwerks regelt. Eine exakte Beschreibung des fertigen Erscheinungsbilds ist nicht erforderlich, denn künstlerisches Schaffen lasse sich nicht wie ein technischer Bauplan im Voraus vollständig festlegen.
Keine grundlegende Umgestaltung der Anlage
Nach § 20 Abs. 4 WEG sind bauliche Veränderungen unzulässig, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten. Diese Grenze sah der BGH hier nicht überschritten. Eine bloße optische Veränderung des Gesamteindrucks reicht dafür nicht aus. Der Gesetzgeber hatte mit der WEG-Reform 2020 ausdrücklich das Ziel verfolgt, bauliche Maßnahmen trotz optischer Auswirkungen leichter per Mehrheitsbeschluss zu ermöglichen.
Für die Beurteilung kommt es auf die Anlage als Ganzes an, nicht auf das einzelne Gebäude. Zudem wertete das Gericht es als relevant, dass das Projekt Teil einer städtischen Kunstinitiative war, die Kosten vollständig vom Verein getragen wurden und die Bindung der Eigentümergemeinschaft zeitlich begrenzt war.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Das Urteil stärkt die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften bei kreativen und kulturellen Projekten. Minderheitseigentümer können eine solche Maßnahme nicht allein mit dem Argument blockieren, ihnen persönlich gefalle das Kunstwerk nicht. Wichtig bleibt aber, dass der Beschluss selbst klar formuliert ist und wesentliche Rahmenbedingungen enthält. Wer als Eigentümer in einer vergleichbaren Situation Fragen zur Rechtmäßigkeit eines Beschlusses hat, sollte rechtlichen Rat einholen.
Quelle: Haufe: Immobilien
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