Tax exemption for properties involved in divorce proceedings: Federal Council calls for change

Wer sich schei­den lässt und dabei eine gemein­sa­me Immo­bi­lie ver­äu­ßert, kann in eine unan­ge­neh­me Steu­er­fal­le tap­pen. Der Bun­des­rat hat sich am 25. Sep­tem­ber 2026 dafür aus­ge­spro­chen, die­se Situa­ti­on gesetz­lich zu ent­schär­fen und eine ent­spre­chen­de Ände­rung in das Jah­res­steu­er­ge­setz 2026 aufzunehmen.

Das Problem: Auszug macht steuerpflichtig

Wer ein bebau­tes Grund­stück inner­halb von zehn Jah­ren nach dem Kauf wie­der ver­kauft, muss den erziel­ten Gewinn als pri­va­tes Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft ver­steu­ern. Eine Aus­nah­me gilt nur dann, wenn die Immo­bi­lie im Ver­kaufs­jahr sowie in den bei­den vor­an­ge­gan­ge­nen Jah­ren selbst bewohnt wur­de. Die­se Rege­lung fin­det sich in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes.

Bei einer Tren­nung zieht typi­scher­wei­se einer der Ehe­part­ner aus dem gemein­sa­men Haus aus. Das führt dazu, dass die erfor­der­li­che Eigen­nut­zungs­zeit für die Steu­er­frei­heit oft nicht mehr erreicht wer­den kann. Schon allein das gesetz­lich vor­ge­schrie­be­ne Tren­nungs­jahr vor der Schei­dung bewirkt in vie­len Fäl­len, dass die Drei­jahrs­frist nicht mehr erfüllt ist.

BFH hat die Lage klar benannt

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat mit Urteil vom 14. Novem­ber 2023 (Akten­zei­chen IX R 10/22) klar­ge­stellt, dass es für die Steu­er­frei­heit aus­schließ­lich auf die Eigen­nut­zung des ver­äu­ßern­den Ehe­part­ners ankommt. Nutzt der ver­blei­ben­de Part­ner die Immo­bi­lie wei­ter, auch gemein­sam mit den Kin­dern, gilt das für den aus­ge­zo­ge­nen Teil nicht als eige­ne Nut­zung zu Wohn­zwe­cken. Der Ver­kauf im Rah­men einer Schei­dungs­fol­gen­ver­ein­ba­rung führt damit in vie­len Fäl­len zu einem steu­er­pflich­ti­gen pri­va­ten Veräußerungsgeschäft.

Was der Bundesrat ändern will

Auf Initia­ti­ve Baden-Würt­tem­bergs spricht sich der Bun­des­rat dafür aus, künf­tig auf den Zeit­raum der tat­säch­li­chen gemein­sa­men Nut­zung bis zur räum­li­chen Tren­nung abzu­stel­len. Das bedeu­tet: Wenn bei­de Ehe­part­ner die Immo­bi­lie bis zum Aus­zug gemein­sam bewohnt haben, soll die­se Zeit für die Eigen­nut­zungs­quo­te des ver­äu­ßern­den Part­ners ange­rech­net wer­den. Es käme dann nicht mehr dar­auf an, ob die Tren­nung län­ger als ein Jahr zurückliegt.

Damit wür­de ver­hin­dert, dass Betrof­fe­ne allein auf­grund des Tren­nungs­jah­res und der damit ver­bun­de­nen Wohn­si­tua­ti­on eine Steu­er zah­len müs­sen, die sie bei ande­ren Ver­äu­ße­rungs­um­stän­den nicht zah­len würden.

Wie geht es weiter?

Der Bun­des­tag berät der­zeit über das gesam­te Jah­res­steu­er­ge­setz 2026. Nach einer Eini­gung im Par­la­ment muss der Bun­des­rat dem Gesamt­pa­ket abschlie­ßend zustim­men, bevor neue Rege­lun­gen in Kraft tre­ten kön­nen. Ob und in wel­cher Form die Schei­dungs­im­mo­bi­li­en-Aus­nah­me tat­säch­lich ver­ab­schie­det wird, ist damit noch offen.

What does this mean for those affected?

Wer sich aktu­ell in einem Schei­dungs­ver­fah­ren befin­det und eine gemein­sa­me Immo­bi­lie über­tra­gen oder ver­kau­fen will, soll­te die wei­te­re Ent­wick­lung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2026 sorg­fäl­tig beob­ach­ten. Bis zur tat­säch­li­chen Ver­ab­schie­dung einer gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung gilt die bestehen­de Rechts­la­ge, nach der Gewin­ne aus dem Ver­kauf steu­er­pflich­tig sein kön­nen. Eine steu­er­li­che Bera­tung im Vor­feld einer Immo­bi­li­en­über­tra­gung im Schei­dungs­kon­text ist drin­gend zu empfehlen.