Wer eine Immobilie kauft oder verkauft und dabei einen Makler einschaltet, sollte wissen, wie ein Maklervertrag rechtswirksam zustande kommt. Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass ein Provisionshinweis, der erst unterhalb der Grußformel und der E‑Mail-Signatur steht, keine rechtliche Wirkung entfaltet. Ein wirksamer Maklervertrag kam damit nicht zustande.
What had happened?
Verkäufer eines Einfamilienhauses hatten eine Maklerin beauftragt, zunächst beim Kauf einer neuen Immobilie zu helfen. Später übernahm dieselbe Maklerin auch die Vermittlung beim Verkauf ihres bisherigen Hauses. Die gesamte Kommunikation lief per E‑Mail.
In einer dieser E‑Mails bezog sich die Maklerin auf laufende Kaufpreisverhandlungen und bot ihre weitere Vermittlungstätigkeit an. Die Nachricht endete mit der üblichen Grußformel und der vollständigen Signatur. Erst danach, also nach der Signatur, folgte ein allgemeiner Hinweis auf eine Provision von bis zu 3,57 Prozent des Kaufpreises bei erfolgreichem Abschluss.
Das Haus wurde verkauft, die Provision zunächst bezahlt. Anschließend verlangten die Verkäufer ihr Geld zurück und beriefen sich darauf, dass nie ein formwirksamer Maklervertrag abgeschlossen worden sei.
The Federal Court of Justice’s ruling
Der Bundesgerichtshof gab den Verkäufern recht und bestätigte den Rückzahlungsanspruch. Grundlage ist das Textformgebot aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, das für Maklerverträge über Wohnimmobilien gilt. Textform nach Paragraf 126b BGB bedeutet, dass die Erklärung in lesbarer Form auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden muss und erkennbar sein muss, wer die Erklärung abgibt und wo sie endet.
Genau an diesem letzten Punkt scheiterte die Maklerin. Nach Ansicht des BGH signalisiert die Grußformel gefolgt von der vollständigen Signatur dem Empfänger das Ende der eigentlichen Nachricht. Was danach kommt, gehört für einen objektiven Leser nicht mehr zum Kern des Textes. Ein Provisionshinweis in diesem Bereich kann daher kein wirksames Vertragsangebot darstellen.
Das Gericht stellte außerdem klar, dass Maklerverträge grundsätzlich formlos oder per E‑Mail geschlossen werden können, auch durch schlüssiges Verhalten. Voraussetzung ist aber, dass sich aus den Erklärungen mindestens folgende Punkte ergeben: die Vertragsparteien, das betreffende Objekt beziehungsweise der angestrebte Hauptvertrag sowie die Höhe der Provision. Diese Angaben müssen im eigentlichen Nachrichtentext stehen, und zwar vor Grußformel und Namensangabe.
What does that mean in practice?
Für Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer ist dieses Urteil beruhigend: Sie können sich darauf verlassen, dass automatisierte Klauseln in E‑Mail-Fußzeilen oder Signaturen keine bindenden Vertragspflichten begründen. Wer also eine Provisionsvereinbarung nicht bewusst eingegangen ist, muss auch nicht zahlen.
Wer in der Praxis mit einem Makler zusammenarbeitet, sollte darauf achten, dass alle wesentlichen Vertragsinhalte klar und vollständig im eigentlichen Text der E‑Mail stehen. Im Zweifel lohnt es sich, vor Abschluss eines Maklervertrags rechtlichen Rat einzuholen, um spätere Streitigkeiten über Provision oder Formwirksamkeit zu vermeiden.
BGH, Urteil vom 11. März 2026, Az. I ZR 202/25
Source: Haufe: Property
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