Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss ein großflächiges Kunstwerk an der Fassade eines Hochhauses anbringen lassen? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage klar bejaht und dabei auch wichtige Hinweise gegeben, wann ein solcher Beschluss als ausreichend bestimmt gilt.
Worum ging es?
Ein Streetart-Verein aus Wuppertal bot einer Wohnungseigentümergemeinschaft an, die Fassade eines Hochhauses im Rahmen eines städtisch geförderten Kunstprojekts kostenlos durch eine Künstlerin gestalten zu lassen. Das Gemälde sollte möglichst lange, mindestens aber zehn Jahre, an der Fassade bleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft allerdings frei entscheiden können, ob die Fassade überstrichen oder anderweitig verändert wird.
Die Eigentümer stimmten mehrheitlich dafür, die Verwaltung zum Abschluss des entsprechenden Vertrags zu ermächtigen. Ein einzelner Eigentümer wollte diesen Beschluss nicht akzeptieren. Er argumentierte, das Gemälde stelle eine grundlegende Umgestaltung der Anlage dar. Außerdem sei noch nicht bekannt, wie das fertige Kunstwerk konkret aussehen werde. Amtsgericht und Landgericht wiesen seine Klage ab. Auch der BGH gab ihm nicht recht.
Das Urteil des BGH
Der BGH (Urteil vom 25. September 2026, Az. V ZR 165/25) bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen in allen wesentlichen Punkten.
Streetart zählt als bauliche Veränderung
Eine großflächige künstlerische Fassadengestaltung fällt unter den Begriff der baulichen Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Gesetz wurde 2020 reformiert und erlaubt es Eigentümergemeinschaften seitdem ausdrücklich, solche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit zu beschließen, auch wenn sie das Erscheinungsbild der Anlage erheblich prägen.
Kein fertiges Motiv erforderlich
Ein häufiger Einwand bei Kunstprojekten lautet: Was genau entsteht da eigentlich? Der BGH stellt klar, dass ein Beschluss ausreichend bestimmt ist, wenn er die betroffene Fläche, die Kostenregelung und die geplante Verbleibdauer des Werks festlegt. Das genaue Motiv muss nicht im Voraus feststehen. Künstlerisches Schaffen lebt von Freiräumen und ist naturgemäß nicht bis ins letzte Detail planbar. Ausreichend ist, wenn Rahmenbedingungen wie Farbgebung und Stil beschrieben sind.
Keine grundlegende Umgestaltung
§ 20 Abs. 4 WEG setzt eine Grenze: Beschlüsse dürfen nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen. Der BGH betont jedoch, dass eine bloße Veränderung des optischen Gesamteindrucks diese Grenze in der Regel nicht überschreitet. Maßstab ist die gesamte Anlage, nicht ein einzelnes Gebäude. Im konkreten Fall sprach außerdem dafür, dass das Projekt Teil eines größeren Stadtraum-Kunstprojekts war und die Gemeinschaft weder Kosten zu tragen noch sich dauerhaft zu binden hatte.
Keine Benachteiligung einzelner Eigentümer
Dass einzelnen Eigentümern das Kunstwerk persönlich nicht gefällt, begründet keine unzulässige Benachteiligung im Sinne des Gesetzes. Der gesetzliche Schutz vor Benachteiligung setzt voraus, dass bestimmte Eigentümer stärker belastet werden als andere, nicht lediglich, dass Geschmäcker auseinandergehen.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Das Urteil zeigt, wie weit der Handlungsspielraum von Eigentümergemeinschaften nach der WEG-Reform 2020 reicht. Optische Veränderungen an einem Gebäude, selbst sehr auffällige, lassen sich mit Mehrheit beschließen, sofern die wesentlichen Rahmenbedingungen im Beschluss geregelt sind. Wer als Einzeleigentümer solche Beschlüsse anfechten möchte, braucht dafür konkrete rechtliche Gründe jenseits persönlicher Geschmackspräferenzen. Im Einzelfall empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, bevor ein Beschluss gefasst oder angefochten wird.
Quelle: Haufe: Recht
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