Wer ein \u00e4lte\u00adres Geb\u00e4u\u00adde kern\u00adsa\u00adniert, muss bei der Grund\u00adsteu\u00ader\u00adbe\u00adwer\u00adtung damit rech\u00adnen, dass das Finanz\u00adamt das Jahr der Sanie\u00adrung als neu\u00ades Bau\u00adjahr ansetzt. Das hat das S\u00e4ch\u00adsi\u00adsche Finanz\u00adge\u00adricht in einem aktu\u00adel\u00adlen Urteil vom 27. April 2026 klar\u00adge\u00adstellt (Az. 2 K 1283\/25).<\/p>\n
Der Eigen\u00adt\u00fc\u00admer eines Mehr\u00adfa\u00admi\u00adli\u00aden\u00adhau\u00adses hat\u00adte das Geb\u00e4u\u00adde bereits 1997 erwor\u00adben. Ein Gro\u00df\u00adteil des Kauf\u00adprei\u00adses ent\u00adfiel damals auf noch aus\u00adste\u00adhen\u00adde Sanie\u00adrungs\u00adleis\u00adtun\u00adgen, das Haus befand sich laut Finanz\u00adamt in einem unbe\u00adwohn\u00adba\u00adren Zustand. 1998 und 1999 folg\u00adten umfang\u00adrei\u00adche Umbau\u00adma\u00df\u00adnah\u00admen: Dach\u00adge\u00adschoss\u00adaus\u00adbau, Auf\u00adsto\u00adckung, Bal\u00adkon\u00adan\u00adbau und Grundriss\u00e4nderungen.<\/p>\n
Bei der Grund\u00adsteu\u00ader\u00adhaupt\u00adfest\u00adstel\u00adlung zum 1. Janu\u00adar 2022 setz\u00adte das Finanz\u00adamt 1991 als fik\u00adti\u00adves Bau\u00adjahr an, also das Jahr, das sich aus dem Abschluss der Kern\u00adsa\u00adnie\u00adrung ergibt. Dar\u00adaus errech\u00adne\u00adte sich eine Rest\u00adnut\u00adzungs\u00addau\u00ader von 49 Jah\u00adren. Der Eigen\u00adt\u00fc\u00admer wider\u00adsprach: Das urspr\u00fcng\u00adli\u00adche Bau\u00adjahr sei 1896, und bei Ber\u00fcck\u00adsich\u00adti\u00adgung des tat\u00ads\u00e4ch\u00adli\u00adchen Sanie\u00adrungs\u00adgra\u00addes nach der Immo\u00adbi\u00adli\u00aden\u00adwert\u00adermitt\u00adlungs\u00adver\u00adord\u00adnung (Immo\u00adWertV) ver\u00adblei\u00adbe ledig\u00adlich eine Rest\u00adnut\u00adzungs\u00addau\u00ader von 23 Jahren.<\/p>\n
Das Finanz\u00adge\u00adricht wies die Kla\u00adge ab. Es best\u00e4\u00adtig\u00adte die Berech\u00adnung des Finanz\u00adamts und arbei\u00adte\u00adte dabei zwei wesent\u00adli\u00adche Punk\u00adte heraus.<\/p>\n
Grund\u00ads\u00e4tz\u00adlich gilt f\u00fcr die Bewer\u00adtung das tat\u00ads\u00e4ch\u00adli\u00adche Bau\u00adjahr eines Geb\u00e4u\u00addes. Das Bewer\u00adtungs\u00adge\u00adsetz sieht jedoch eine Aus\u00adnah\u00adme vor: Wenn nach Bezugs\u00adfer\u00adtig\u00adkeit Ver\u00ad\u00e4n\u00adde\u00adrun\u00adgen ein\u00adge\u00adtre\u00adten sind, die die wirt\u00adschaft\u00adli\u00adche Gesamt\u00adnut\u00adzungs\u00addau\u00ader des Geb\u00e4u\u00addes wesent\u00adlich ver\u00adl\u00e4n\u00adgert haben, wird das Jahr die\u00adser Ver\u00ad\u00e4n\u00adde\u00adrun\u00adgen als fik\u00adti\u00adves Bau\u00adjahr ange\u00adnom\u00admen. Eine Kern\u00adsa\u00adnie\u00adrung, bei der das Geb\u00e4u\u00adde in einen Zustand ver\u00adsetzt wird, der nahe\u00adzu einem Neu\u00adbau ent\u00adspricht, erf\u00fcllt die\u00adses Kri\u00adte\u00adri\u00adum. Die ent\u00adspre\u00adchen\u00adden Ver\u00adwal\u00adtungs\u00adan\u00adwei\u00adsun\u00adgen (Abschnitt 253.1 AEBew\u00adGrSt) sehen dies aus\u00addr\u00fcck\u00adlich vor.<\/p>\n
Im vor\u00adlie\u00adgen\u00adden Fall spra\u00adchen die Anga\u00adben in der Fest\u00adstel\u00adlungs\u00ader\u00adkl\u00e4\u00adrung des Eigen\u00adt\u00fc\u00admers selbst, die Auf\u00adtei\u00adlung des Kauf\u00adprei\u00adses im Ver\u00adtrag sowie fr\u00fc\u00adhe\u00adre Mit\u00adtei\u00adlun\u00adgen an das Finanz\u00adamt f\u00fcr eine sol\u00adche Kernsanierung.<\/p>\n
Der Eigen\u00adt\u00fc\u00admer woll\u00adte die Immo\u00adWertV anwen\u00adden, um auf Basis eines gerin\u00adge\u00adren Moder\u00adni\u00adsie\u00adrungs\u00adgra\u00addes eine k\u00fcr\u00adze\u00adre Rest\u00adnut\u00adzungs\u00addau\u00ader zu errech\u00adnen. Das Gericht lehn\u00adte das ab. Die Immo\u00adWertV kommt im Bewer\u00adtungs\u00adrecht f\u00fcr Grund\u00adsteu\u00ader\u00adzwe\u00adcke allen\u00adfalls bei der Ermitt\u00adlung von Boden\u00adwer\u00adten in Betracht. F\u00fcr den kapi\u00adta\u00adli\u00adsier\u00adten Rein\u00adertrag bei Miet\u00adwohn\u00adgrund\u00adst\u00fc\u00adcken ver\u00adweist das Bewer\u00adtungs\u00adge\u00adsetz nicht auf die Immo\u00adWertV oder das Baugesetzbuch.<\/p>\n
Wer einen nied\u00adri\u00adge\u00adren Grund\u00adsteu\u00ader\u00adwert gel\u00adtend machen m\u00f6ch\u00adte, muss das selbst nach\u00adwei\u00adsen. Ein Sach\u00adver\u00adst\u00e4n\u00addi\u00adgen\u00adgut\u00adach\u00adten, das einen nied\u00adri\u00adge\u00adren gemei\u00adnen Wert belegt h\u00e4t\u00adte, leg\u00adte der Kl\u00e4\u00adger nicht vor. Das Gericht ver\u00adwies aus\u00addr\u00fcck\u00adlich auf die ent\u00adspre\u00adchen\u00adde Recht\u00adspre\u00adchung des Bun\u00addes\u00adfi\u00adnanz\u00adhofs (BFH, Urteil vom 17. Novem\u00adber 2021, Az. II R 26\/20): Das Finanz\u00adge\u00adricht ist nicht ver\u00adpflich\u00adtet, von sich aus ein Gut\u00adach\u00adten einzuholen.<\/p>\n
Wer ein Geb\u00e4u\u00adde kern\u00adsa\u00adniert hat, soll\u00adte bei der Grund\u00adsteu\u00ader\u00adbe\u00adwer\u00adtung genau doku\u00admen\u00adtie\u00adren, wel\u00adche Ma\u00df\u00adnah\u00admen tat\u00ads\u00e4ch\u00adlich durch\u00adge\u00adf\u00fchrt wur\u00adden und ob dabei wesent\u00adli\u00adche Bau\u00adtei\u00adle erhal\u00adten blie\u00adben. Je voll\u00adst\u00e4n\u00addi\u00adger die Sanie\u00adrung, des\u00adto n\u00e4her r\u00fcckt das fik\u00adti\u00adve Bau\u00adjahr an das Sanie\u00adrungs\u00adjahr her\u00adan, was die Rest\u00adnut\u00adzungs\u00addau\u00ader ver\u00adl\u00e4n\u00adgert und den Grund\u00adsteu\u00ader\u00adwert erh\u00f6\u00adhen kann. Wer einen nied\u00adri\u00adge\u00adren Wert anstrebt, tr\u00e4gt die Beweis\u00adlast und soll\u00adte ein qua\u00adli\u00adfi\u00adzier\u00adtes Gut\u00adach\u00adten in Auf\u00adtrag geben. Im Zwei\u00adfel emp\u00adfiehlt sich steu\u00ader\u00adrecht\u00adli\u00adche Bera\u00adtung, bevor Ein\u00adspruch ein\u00adge\u00adlegt oder Kla\u00adge erho\u00adben wird.<\/p>\n