Wer eine Woh\u00adnung in einem Gebiet mit ange\u00adspann\u00adtem Woh\u00adnungs\u00admarkt mie\u00adtet, kann sich auf die soge\u00adnann\u00adte Miet\u00adpreis\u00adbrem\u00adse beru\u00adfen. Die\u00adse begrenzt die zul\u00e4s\u00adsi\u00adge Mie\u00adte bei Neu\u00adver\u00admie\u00adtung auf h\u00f6chs\u00adtens zehn Pro\u00adzent \u00fcber der orts\u00ad\u00fcb\u00adli\u00adchen Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte. Aus\u00adnah\u00admen gel\u00adten unter ande\u00adrem dann, wenn der Vor\u00admie\u00adter bereits eine h\u00f6he\u00adre Mie\u00adte bezahlt hat. Doch was gilt, wenn der Ver\u00admie\u00adter im fr\u00fc\u00adhe\u00adren Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnis eine gesetz\u00adlich vor\u00adge\u00adschrie\u00adbe\u00adne Aus\u00adkunfts\u00adpflicht ver\u00adletzt hat? Der Bun\u00addes\u00adge\u00adrichts\u00adhof hat die\u00adse Fra\u00adge nun ein\u00addeu\u00adtig beantwortet.<\/p>\n
In Ber\u00adlin ver\u00adlang\u00adte eine Inkas\u00adso\u00adge\u00adsell\u00adschaft, die Anspr\u00fc\u00adche von Mie\u00adtern \u00fcber\u00adnom\u00admen hat\u00adte, R\u00fcck\u00adzah\u00adlung \u00fcber\u00adzahl\u00adter Mie\u00adte von einer Ver\u00admie\u00adte\u00adrin. Die ver\u00adein\u00adbar\u00adte Net\u00adto\u00adkalt\u00admie\u00adte von 11,39 Euro pro Qua\u00addrat\u00adme\u00adter \u00fcber\u00adstieg die orts\u00ad\u00fcb\u00adli\u00adche Ver\u00adgleichs\u00admie\u00adte um mehr als zehn Pro\u00adzent. Die Ver\u00admie\u00adte\u00adrin berief sich dar\u00adauf, dass bereits der Vor\u00admie\u00adter genau die\u00adse Mie\u00adte gezahlt hat\u00adte, was nach der soge\u00adnann\u00adten Vor\u00admie\u00adten\u00adre\u00adge\u00adlung des \u00a7 556e Abs. 1 BGB grund\u00ads\u00e4tz\u00adlich zul\u00e4s\u00adsig ist.<\/p>\n
Der Haken: Im Vor\u00admiet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnis hat\u00adte die Ver\u00admie\u00adte\u00adrin den dama\u00adli\u00adgen Mie\u00adter nicht dar\u00ad\u00fcber infor\u00admiert, dass sie die Woh\u00adnung zuvor moder\u00adni\u00adsiert hat\u00adte. Die\u00adse Aus\u00adkunft h\u00e4t\u00adte sie nach \u00a7 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des Miet\u00adver\u00adtrags unauf\u00adge\u00adfor\u00addert ertei\u00adlen m\u00fcs\u00adsen. Die Inkas\u00adso\u00adge\u00adsell\u00adschaft argu\u00admen\u00adtier\u00adte des\u00adhalb, die h\u00f6he\u00adre Mie\u00adte sei gegen\u00ad\u00fcber dem Vor\u00admie\u00adter gar nicht wirk\u00adsam geschul\u00addet gewe\u00adsen. Als ma\u00df\u00adgeb\u00adli\u00adche Vor\u00admie\u00adte m\u00fcs\u00adse daher nur die nach der Miet\u00adpreis\u00adbrem\u00adse zul\u00e4s\u00adsi\u00adge, nied\u00adri\u00adge\u00adre Mie\u00adte gelten.<\/p>\n
Der Bun\u00addes\u00adge\u00adrichts\u00adhof folg\u00adte die\u00adser Argu\u00admen\u00adta\u00adti\u00adon nicht. Das Gericht stell\u00adte klar: F\u00fcr die Fra\u00adge, wel\u00adche Mie\u00adte im Sin\u00adne der Vor\u00admie\u00adten\u00adre\u00adge\u00adlung als geschul\u00addet gilt, kommt es allein dar\u00adauf an, ob der gel\u00adtend gemach\u00adte Aus\u00adnah\u00adme\u00adtat\u00adbe\u00adstand tat\u00ads\u00e4ch\u00adlich vor\u00adlag, also ob die Moder\u00adni\u00adsie\u00adrungs\u00adma\u00df\u00adnah\u00admen wirk\u00adlich durch\u00adge\u00adf\u00fchrt wur\u00adden. Ob der Ver\u00admie\u00adter sei\u00adne Aus\u00adkunfts\u00adpflicht gegen\u00ad\u00fcber dem fr\u00fc\u00adhe\u00adren Mie\u00adter ein\u00adge\u00adhal\u00adten hat, ist f\u00fcr das neue Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnis ohne Bedeutung.<\/p>\n
Zur Begr\u00fcn\u00addung ver\u00adwies der BGH auf die Geset\u00adzes\u00adsys\u00adte\u00adma\u00adtik. Das Gesetz sieht f\u00fcr die Ver\u00adlet\u00adzung der Aus\u00adkunfts\u00adpflicht eine eige\u00adne, zeit\u00adlich begrenz\u00adte Sank\u00adti\u00adon vor: Der Ver\u00admie\u00adter kann sich dem betrof\u00adfe\u00adnen Mie\u00adter gegen\u00ad\u00fcber vor\u00ad\u00fcber\u00adge\u00adhend nicht auf den Aus\u00adnah\u00adme\u00adtat\u00adbe\u00adstand beru\u00adfen. Eine dar\u00ad\u00fcber hin\u00adaus\u00adge\u00adhen\u00adde Teil\u00adun\u00adwirk\u00adsam\u00adkeit der Miet\u00adver\u00adein\u00adba\u00adrung ist gesetz\u00adlich gera\u00adde nicht vor\u00adge\u00adse\u00adhen. Die urspr\u00fcng\u00adlich ver\u00adein\u00adbar\u00adte Mie\u00adte bleibt also wirk\u00adsam, auch wenn sie zeit\u00adwei\u00adse nicht durch\u00adge\u00adsetzt wer\u00adden konnte.<\/p>\n
Au\u00dfer\u00addem beton\u00adte das Gericht, dass die Aus\u00adkunfts\u00adpflicht aus\u00adschlie\u00df\u00adlich den jewei\u00adli\u00adgen Mie\u00adter sch\u00fct\u00adzen soll, der den Ver\u00adtrag abschlie\u00dft. Sp\u00e4\u00adte\u00adre Mie\u00adter wer\u00adden durch eine Pflicht\u00adver\u00adlet\u00adzung im fr\u00fc\u00adhe\u00adren Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnis nicht ber\u00fchrt. W\u00fcr\u00adde man die Ver\u00adlet\u00adzung auf das Folg\u00admi\u00adet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnis durch\u00adschla\u00adgen las\u00adsen, m\u00fcss\u00adte der Ver\u00admie\u00adter die Mie\u00adte end\u00adg\u00fcl\u00adtig absen\u00adken, obwohl das Gesetz ihm aus\u00addr\u00fcck\u00adlich erlaubt, eine ver\u00ads\u00e4um\u00adte Aus\u00adkunft nach\u00adzu\u00adho\u00adlen und damit die Sank\u00adti\u00adon zu beenden.<\/p>\n
Das Urteil st\u00e4rkt die Posi\u00adti\u00adon von Ver\u00admie\u00adtern, die sich auf eine h\u00f6he\u00adre Vor\u00admie\u00adte beru\u00adfen. Neue Mie\u00adter k\u00f6n\u00adnen nicht damit argu\u00admen\u00adtie\u00adren, der Ver\u00admie\u00adter habe im fr\u00fc\u00adhe\u00adren Miet\u00adver\u00adh\u00e4lt\u00adnis sei\u00adne Aus\u00adkunfts\u00adpflich\u00adten ver\u00adnach\u00adl\u00e4s\u00adsigt. Ent\u00adschei\u00addend bleibt, ob die Moder\u00adni\u00adsie\u00adrungs\u00adma\u00df\u00adnah\u00admen tat\u00ads\u00e4ch\u00adlich statt\u00adge\u00adfun\u00adden haben.<\/p>\n
Da das Land\u00adge\u00adricht hier\u00adzu noch kei\u00adne Fest\u00adstel\u00adlun\u00adgen getrof\u00adfen hat\u00adte, ver\u00adwies der BGH den Fall zur wei\u00adte\u00adren Auf\u00adkl\u00e4\u00adrung zur\u00fcck. Ob die ver\u00adein\u00adbar\u00adte Mie\u00adte letzt\u00adlich zul\u00e4s\u00adsig war, muss also erst noch gepr\u00fcft werden.<\/p>\n
Wer als Mie\u00adter oder Ver\u00admie\u00adter Fra\u00adgen zur Miet\u00adpreis\u00adbrem\u00adse, zur Vor\u00admie\u00adte oder zu Aus\u00adkunfts\u00adpflich\u00adten hat, soll\u00adte sich anwalt\u00adlich bera\u00adten las\u00adsen, da die recht\u00adli\u00adchen Zusam\u00admen\u00adh\u00e4n\u00adge kom\u00adplex sind und stets auf den Ein\u00adzel\u00adfall ankommen.<\/p>\n
BGH, Urteil vom 1. Juli 2026, Akten\u00adzei\u00adchen VIII ZR 125\/23<\/strong><\/p>\n