Der Bun\u00addes\u00adge\u00adrichts\u00adhof hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 eine bis\u00adher umstrit\u00adte\u00adne Fra\u00adge im Woh\u00adnungs\u00adei\u00adgen\u00adtums\u00adrecht beant\u00adwor\u00adtet: Ein soge\u00adnann\u00adter Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschluss kann iso\u00adliert, also f\u00fcr sich allein, ange\u00adfoch\u00adten wer\u00adden. Aller\u00addings ent\u00adf\u00e4llt das Rechts\u00adschutz\u00adin\u00adter\u00ades\u00adse, sobald der dar\u00adauf auf\u00adbau\u00aden\u00adde Umlauf\u00adbe\u00adschluss bestands\u00adkr\u00e4f\u00adtig gewor\u00adden ist (BGH, V ZR 190\/25).<\/p>\n
Grund\u00ads\u00e4tz\u00adlich m\u00fcs\u00adsen Umlauf\u00adbe\u00adschl\u00fcs\u00adse in einer Woh\u00adnungs\u00adei\u00adgen\u00adt\u00fc\u00admer\u00adge\u00admein\u00adschaft von allen Eigen\u00adt\u00fc\u00admern getra\u00adgen wer\u00adden, also Ein\u00adstim\u00admig\u00adkeit vor\u00adaus\u00adset\u00adzen. Das regelt \u00a7 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es jedoch eine Aus\u00adnah\u00adme: Die Eigen\u00adt\u00fc\u00admer k\u00f6n\u00adnen in einer Ver\u00adsamm\u00adlung beschlie\u00ad\u00dfen, dass f\u00fcr einen bestimm\u00adten Gegen\u00adstand beim nach\u00adfol\u00adgen\u00adden Umlauf\u00adver\u00adfah\u00adren die ein\u00adfa\u00adche Mehr\u00adheit der abge\u00adge\u00adbe\u00adnen Stim\u00admen gen\u00fcgt. Die\u00adser Vor\u00adab\u00adent\u00adschei\u00addung nennt man Absenkungsbeschluss.<\/p>\n
In einer Woh\u00adnungs\u00adei\u00adgen\u00adt\u00fc\u00admer\u00adge\u00admein\u00adschaft beschlos\u00adsen die Eigen\u00adt\u00fc\u00admer in einer Ver\u00adsamm\u00adlung, den Erneue\u00adrung der Heiz\u00adan\u00adla\u00adge per Umlauf\u00adbe\u00adschluss mit ein\u00adfa\u00adcher Mehr\u00adheit zu ent\u00adschei\u00adden. Ein Eigen\u00adt\u00fc\u00admer hielt die\u00adsen Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschluss f\u00fcr feh\u00adler\u00adhaft und klag\u00adte. W\u00e4h\u00adrend das Ver\u00adfah\u00adren noch lief, f\u00fchr\u00adten die \u00fcbri\u00adgen Eigen\u00adt\u00fc\u00admer das Umlauf\u00adver\u00adfah\u00adren durch, beschlos\u00adsen die Beauf\u00adtra\u00adgung des Hei\u00adzungs\u00adaus\u00adtauschs sowie die Finan\u00adzie\u00adrung. Bei\u00adde Fol\u00adge\u00adbe\u00adschl\u00fcs\u00adse wur\u00adden bestands\u00adkr\u00e4f\u00adtig, weil nie\u00admand sie recht\u00adzei\u00adtig anfocht.<\/p>\n
Die Kla\u00adge gegen den Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschluss schei\u00adter\u00adte in allen Instan\u00adzen, letzt\u00adlich auch vor dem BGH.<\/p>\n
Der BGH stellt klar, dass Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschl\u00fcs\u00adse grund\u00ads\u00e4tz\u00adlich selbst\u00adst\u00e4n\u00addig ange\u00adfoch\u00adten wer\u00adden k\u00f6n\u00adnen. Er begr\u00fcn\u00addet das mit dem Sinn der ein\u00admo\u00adna\u00adti\u00adgen Anfech\u00adtungs\u00adfrist aus \u00a7 45 WEG: Eigen\u00adt\u00fc\u00admer und Ver\u00adwal\u00adter sol\u00adlen schnell Rechts\u00adsi\u00adcher\u00adheit dar\u00ad\u00fcber erhal\u00adten, ob ein Beschluss wirk\u00adsam ist. W\u00fcr\u00adde man die iso\u00adlier\u00adte Anfecht\u00adbar\u00adkeit ver\u00adnei\u00adnen, k\u00f6nn\u00adten Feh\u00adler des Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschlus\u00adses noch im sp\u00e4\u00adte\u00adren Ver\u00adfah\u00adren gegen den Umlauf\u00adbe\u00adschluss gel\u00adtend gemacht wer\u00adden, was dem Gedan\u00adken der Bestands\u00adkraft widerspr\u00e4che.<\/p>\n
Gleich\u00adzei\u00adtig stellt der BGH klar: Ein feh\u00adler\u00adhaf\u00adter oder feh\u00adlen\u00adder Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschluss f\u00fchrt nicht zur Nich\u00adtig\u00adkeit des Umlauf\u00adbe\u00adschlus\u00adses. Ein auf Grund\u00adla\u00adge eines man\u00adgel\u00adhaf\u00adten Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschlus\u00adses gefass\u00adter Umlauf\u00adbe\u00adschluss ist ledig\u00adlich anfecht\u00adbar, nicht von vorn\u00adher\u00adein unwirksam.<\/p>\n
Das hat eine wich\u00adti\u00adge prak\u00adti\u00adsche Kon\u00adse\u00adquenz: Sobald der Umlauf\u00adbe\u00adschluss selbst bestands\u00adkr\u00e4f\u00adtig ist, also die Anfech\u00adtungs\u00adfrist ohne Kla\u00adge ver\u00adstri\u00adchen ist, kann eine sp\u00e4\u00adte\u00adre Ung\u00fcl\u00adtig\u00aderkl\u00e4\u00adrung des Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschlus\u00adses dar\u00adan nichts mehr \u00e4ndern. Das Rechts\u00adschutz\u00adin\u00adter\u00ades\u00adse f\u00fcr die Kla\u00adge gegen den Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschluss ent\u00adf\u00e4llt damit.<\/p>\n
Wer einen Absen\u00adkungs\u00adbe\u00adschluss f\u00fcr feh\u00adler\u00adhaft h\u00e4lt, muss ihn inner\u00adhalb der ein\u00admo\u00adna\u00adti\u00adgen Frist geson\u00addert anfech\u00adten. War\u00adtet man zu lan\u00adge oder l\u00e4sst den dar\u00adauf fol\u00adgen\u00adden Umlauf\u00adbe\u00adschluss eben\u00adfalls unan\u00adge\u00adfoch\u00adten, ver\u00adliert man bei\u00adde Rechts\u00admit\u00adtel. Wer bei\u00adde Beschl\u00fcs\u00adse angrei\u00adfen will, kann dies in einer gemein\u00adsa\u00admen Kla\u00adge tun oder eine bereits erho\u00adbe\u00adne Kla\u00adge ent\u00adspre\u00adchend erweitern.<\/p>\n
Eigen\u00adt\u00fc\u00admer in Woh\u00adnungs\u00adei\u00adgen\u00adt\u00fc\u00admer\u00adge\u00admein\u00adschaf\u00adten soll\u00adten Beschl\u00fcs\u00adse grund\u00ads\u00e4tz\u00adlich sorg\u00adf\u00e4l\u00adtig pr\u00fc\u00adfen und bei Zwei\u00adfeln zeit\u00adnah recht\u00adli\u00adchen Rat ein\u00adho\u00adlen, da die Fris\u00adten eng sind.<\/p>\n