Wer eine Immo\u00adbi\u00adlie an eine Per\u00adson \u00fcber\u00adtr\u00e4gt, der gleich\u00adzei\u00adtig ein lebens\u00adlan\u00adges ding\u00adli\u00adches Woh\u00adnungs\u00adrecht zusteht, betreibt damit kei\u00adne Ver\u00admie\u00adtung im steu\u00ader\u00adrecht\u00adli\u00adchen Sin\u00adne. Das hat das Finanz\u00adge\u00adricht Ham\u00adburg mit Urteil vom 26. Febru\u00adar 2026 klar\u00adge\u00adstellt und dem Kl\u00e4\u00adger die Aner\u00adken\u00adnung erheb\u00adli\u00adcher Ver\u00adlus\u00adte aus Ver\u00admie\u00adtung und Ver\u00adpach\u00adtung ver\u00adwei\u00adgert (Az. 3 K 136\/23).<\/p>\n
Im Jahr 2004 erhielt der Kl\u00e4\u00adger im Rah\u00admen einer vor\u00adge\u00adzo\u00adge\u00adnen Erbaus\u00adein\u00adan\u00adder\u00adset\u00adzung ein Zwei\u00adfa\u00admi\u00adli\u00aden\u00adhaus. Sei\u00adner Mut\u00adter wur\u00adde zugleich ein lebens\u00adlan\u00adges ding\u00adli\u00adches Woh\u00adnungs\u00adrecht nach \u00a7 1093 BGB an allen R\u00e4u\u00admen des Hau\u00adses ins Grund\u00adbuch ein\u00adge\u00adtra\u00adgen. Ein ding\u00adli\u00adches Woh\u00adnungs\u00adrecht bedeu\u00adtet: Die berech\u00adtig\u00adte Per\u00adson darf das Geb\u00e4u\u00adde nut\u00adzen, ohne dass sie daf\u00fcr Mie\u00adte zah\u00adlen muss. Der urspr\u00fcng\u00adli\u00adche \u00dcber\u00adlas\u00adsungs\u00adver\u00adtrag leg\u00adte das aus\u00addr\u00fcck\u00adlich fest.<\/p>\n
Rund ein Jahr sp\u00e4\u00adter schlos\u00adsen Mut\u00adter und Sohn den\u00adnoch einen Miet\u00adver\u00adtrag ab, in dem sich die Mut\u00adter zur Zah\u00adlung einer Mie\u00adte ver\u00adpflich\u00adte\u00adte. Der Sohn \u00fcber\u00adnahm im Gegen\u00adzug die lau\u00adfen\u00adden Grund\u00adst\u00fccks\u00adkos\u00adten. Auf Basis die\u00adses Ver\u00adtrags erkl\u00e4r\u00adte er in den Fol\u00adge\u00adjah\u00adren Ein\u00adnah\u00admen aus Ver\u00admie\u00adtung und Ver\u00adpach\u00adtung in sei\u00adner Einkommensteuererkl\u00e4rung.<\/p>\n
Nach dem Tod der Mut\u00adter 2017 lie\u00df der Kl\u00e4\u00adger das Objekt umfang\u00adreich sanie\u00adren und reno\u00advie\u00adren. Im Dezem\u00adber 2018 ver\u00admie\u00adte\u00adte er die Ober\u00adge\u00adschoss\u00adwoh\u00adnung f\u00fcr genau einen Monat an einen Freund. Bereits im August 2019 \u00fcber\u00adtrug er das Grund\u00adst\u00fcck unent\u00adgelt\u00adlich auf sei\u00adnen voll\u00adj\u00e4h\u00adri\u00adgen Sohn.<\/p>\n
F\u00fcr das Jahr 2018 mach\u00adte der Kl\u00e4\u00adger erheb\u00adli\u00adche nega\u00adti\u00adve Ein\u00adk\u00fcnf\u00adte aus Ver\u00admie\u00adtung und Ver\u00adpach\u00adtung gel\u00adtend, also Ver\u00adlus\u00adte, die er mit ande\u00adren Ein\u00adkunfts\u00adar\u00adten ver\u00adrech\u00adnen woll\u00adte. Das Finanz\u00adamt lehn\u00adte die Ber\u00fcck\u00adsich\u00adti\u00adgung ab. Die Begr\u00fcn\u00addung: Eine ernst\u00adhaf\u00adte Absicht, das Objekt dau\u00ader\u00adhaft zu ver\u00admie\u00adten, habe nicht vor\u00adge\u00adle\u00adgen. Ein\u00adspruch und Kla\u00adge scheiterten.<\/p>\n
Das FG Ham\u00adburg best\u00e4\u00adtig\u00adte die Auf\u00adfas\u00adsung des Finanz\u00adamts. F\u00fcr die steu\u00ader\u00adli\u00adche Aner\u00adken\u00adnung von Ver\u00adlus\u00adten aus Ver\u00admie\u00adtung und Ver\u00adpach\u00adtung ist ent\u00adschei\u00addend, dass der Steu\u00ader\u00adpflich\u00adti\u00adge die Absicht hat, auf Dau\u00ader Ein\u00adnah\u00adme\u00ad\u00fcber\u00adsch\u00fcs\u00adse zu erzie\u00adlen. Dar\u00adan fehl\u00adte es hier aus meh\u00adre\u00adren Gr\u00fcnden.<\/p>\n
Das Urteil ist rechts\u00adkr\u00e4f\u00adtig. Eine Revi\u00adsi\u00adon wur\u00adde nicht zuge\u00adlas\u00adsen. F\u00fcr Immo\u00adbi\u00adli\u00aden\u00adei\u00adgen\u00adt\u00fc\u00admer zeigt der Fall ein typi\u00adsches Risi\u00adko: Wer Sanie\u00adrungs\u00adkos\u00adten steu\u00ader\u00adlich als Wer\u00adbungs\u00adkos\u00adten bei Ver\u00admie\u00adtungs\u00adein\u00adk\u00fcnf\u00adten abset\u00adzen m\u00f6ch\u00adte, muss glaub\u00adhaft machen, dass tat\u00ads\u00e4ch\u00adlich eine auf Dau\u00ader aus\u00adge\u00adrich\u00adte\u00adte Ver\u00admie\u00adtung beab\u00adsich\u00adtigt ist. Ein for\u00admal abge\u00adschlos\u00adse\u00adner Miet\u00adver\u00adtrag oder eine kur\u00adze Pro\u00adbe\u00ad\u00fcber\u00adlas\u00adsung gen\u00fc\u00adgen daf\u00fcr allein nicht. Wer in einer ver\u00adgleich\u00adba\u00adren Situa\u00adti\u00adon Auf\u00adwen\u00addun\u00adgen steu\u00ader\u00adlich gel\u00adtend machen m\u00f6ch\u00adte, soll\u00adte fr\u00fch\u00adzei\u00adtig recht\u00adli\u00adche und steu\u00ader\u00adli\u00adche Bera\u00adtung in Anspruch nehmen.<\/p>\n