Wer eine Immo\u00adbi\u00adlie aus dem Pri\u00advat\u00adver\u00adm\u00f6\u00adgen ver\u00adkauft, muss den Gewinn als soge\u00adnann\u00adtes pri\u00adva\u00adtes Ver\u00ad\u00e4u\u00ad\u00dfe\u00adrungs\u00adge\u00adsch\u00e4ft ver\u00adsteu\u00adern, wenn zwi\u00adschen Kauf und Ver\u00adkauf weni\u00adger als zehn Jah\u00adre lie\u00adgen. Die\u00adse Zehn-Jah\u00adres-Frist ist in \u00a7 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Ein\u00adkom\u00admen\u00adsteu\u00ader\u00adge\u00adset\u00adzes (EStG) gere\u00adgelt. Der Bun\u00addes\u00adfi\u00adnanz\u00adhof (BFH) hat mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (Az. IX B 24\/26) noch ein\u00admal klar\u00adge\u00adstellt, wie die\u00adse Frist genau zu berech\u00adnen ist.<\/p>\n
Ent\u00adschei\u00addend ist laut BFH der Zeit\u00adpunkt, zu dem die bin\u00adden\u00adden schuld\u00adrecht\u00adli\u00adchen Ver\u00adtr\u00e4\u00adge geschlos\u00adsen wur\u00adden. Bei Immo\u00adbi\u00adli\u00aden ist das in der Regel der nota\u00adri\u00adel\u00adle Kauf\u00adver\u00adtrag, also der Tag der Beur\u00adkun\u00addung. Auf den Zeit\u00adpunkt, zu dem das wirt\u00adschaft\u00adli\u00adche Eigen\u00adtum tat\u00ads\u00e4ch\u00adlich \u00fcber\u00adgeht, also etwa den Tag der Schl\u00fcs\u00adsel\u00ad\u00fcber\u00adga\u00adbe oder der Ein\u00adtra\u00adgung ins Grund\u00adbuch, kommt es dage\u00adgen nicht an.<\/p>\n
Die\u00adse Recht\u00adspre\u00adchung ist nicht neu. Der BFH hat das Prin\u00adzip bereits in meh\u00adre\u00adren Urtei\u00adlen best\u00e4\u00adtigt, zuletzt im Urteil vom 26. Okto\u00adber 2021 (Az. IX R 12\/20). Der aktu\u00adel\u00adle Beschluss bekr\u00e4f\u00adtigt die\u00adse Linie und lehn\u00adte es ab, die Fra\u00adge erneut in einem Revi\u00adsi\u00adons\u00adver\u00adfah\u00adren zu pr\u00fc\u00adfen, weil sie l\u00e4ngst gekl\u00e4rt ist.<\/p>\n
Der Kl\u00e4\u00adger hat\u00adte ver\u00adsucht, Revi\u00adsi\u00adon zuzu\u00adlas\u00adsen, weil er der Ansicht war, die Frist m\u00fcs\u00adse an den \u00dcber\u00adgang des wirt\u00adschaft\u00adli\u00adchen Eigen\u00adtums gekn\u00fcpft wer\u00adden, nicht an den Ver\u00adtrags\u00adab\u00adschluss. Das Finanz\u00adge\u00adricht Bre\u00admen hat\u00adte sei\u00adne Kla\u00adge bereits mit Urteil vom 5. Febru\u00adar 2026 (Az. 1 K 57\/25) abge\u00adwie\u00adsen. Der BFH wies die Nicht\u00adzu\u00adlas\u00adsungs\u00adbe\u00adschwer\u00adde zur\u00fcck: Die Rechts\u00adfra\u00adge sei ein\u00addeu\u00adtig beant\u00adwor\u00adtet und nicht kl\u00e4rungsbed\u00fcrftig.<\/p>\n
Aus\u00addr\u00fcck\u00adlich wies der BFH auch dar\u00adauf hin, war\u00adum das Abstel\u00adlen auf das Ver\u00adpflich\u00adtungs\u00adge\u00adsch\u00e4ft sach\u00adlich \u00fcber\u00adzeugt: W\u00fcr\u00adde man auf den \u00dcber\u00adgang des wirt\u00adschaft\u00adli\u00adchen Eigen\u00adtums abstel\u00adlen, k\u00f6nn\u00adten Ver\u00adtrags\u00adpar\u00adtei\u00aden den Zeit\u00adpunkt frei gestal\u00adten und so die Steu\u00ader\u00adpflicht nach Belie\u00adben umge\u00adhen. Das soll ver\u00admie\u00adden werden.<\/p>\n
F\u00fcr Eigen\u00adt\u00fc\u00admer, die eine Immo\u00adbi\u00adlie ver\u00adkau\u00adfen m\u00f6ch\u00adten, hat die\u00adse Ent\u00adschei\u00addung prak\u00adti\u00adsche Bedeu\u00adtung: Wer pr\u00fc\u00adfen will, ob der geplan\u00adte Ver\u00adkauf steu\u00ader\u00adpflich\u00adtig ist oder nicht, muss die Daten der Kauf\u00adver\u00adtr\u00e4\u00adge ver\u00adglei\u00adchen, nicht die Daten der \u00dcber\u00adga\u00adbe oder Grundbucheintragung.<\/p>\n
Eine Aus\u00adnah\u00adme gilt, wenn die Immo\u00adbi\u00adlie im Ver\u00adkaufs\u00adjahr und in den bei\u00adden vor\u00adan\u00adge\u00adgan\u00adge\u00adnen Kalen\u00adder\u00adjah\u00adren selbst bewohnt wur\u00adde. In die\u00adsem Fall ent\u00adf\u00e4llt die Steu\u00ader\u00adpflicht unab\u00adh\u00e4n\u00adgig von der Frist.<\/p>\n
Wer unsi\u00adcher ist, ob ein geplan\u00adter Immo\u00adbi\u00adli\u00aden\u00adver\u00adkauf steu\u00ader\u00adpflich\u00adtig ist oder wel\u00adche Gestal\u00adtungs\u00adm\u00f6g\u00adlich\u00adkei\u00adten bestehen, soll\u00adte das im Vor\u00adfeld steu\u00ader\u00adlich pr\u00fc\u00adfen las\u00adsen, um unlieb\u00adsa\u00adme \u00dcber\u00adra\u00adschun\u00adgen nach dem Ver\u00adkauf zu vermeiden.<\/p>\n